近日，枣庄市人民政府印发了《关于加强城市社区物业管理工作的实施意见》（枣政字〔2026〕5号），为了便于公众知晓、理解政策相关内容，推动政策落地见效，现邀请枣庄市物业管理协会会长、市政协委员、山东嘉庆阳光物业管理公司总经理刘娟就有关内容进行解读。
刘娟：作为枣庄市物业管理协会会长、市政协委员，同时也是山东嘉庆阳光物业管理公司负责人，我长期扎根物业管理一线，深度参与基层社区治理调研，见证了我市物业行业从起步探索到规范发展的全过程。此次《关于加强城市社区物业管理工作的实施意见》（以下简称《实施意见》）的出台，既紧扣《山东省物业管理条例》等上位法刚性要求，又立足枣庄实际破解行业痛点，既是对我市“1+1+N”政策法规体系的完善升级，更是落实城市更新战略、推进基层治理现代化的关键举措。现就《实施意见》从行业实践与市场主体维度作深度解读，助力政策精准落地。
一、政策出台的背景与核心价值：锚定痛点难点，回应民生关切
物业管理一头连着民生福祉，一头连着城市发展。近年来，我市物业行业在党建引领下成效显著，“满意物业·温馨家园”成为全省有重要影响力的区域品牌。但行业发展仍面临着诸多瓶颈：从企业端看，部分中小物业企业“小而散”，服务标准化程度低、盈利模式单一，低价竞争导致服务质量恶性循环；从业主端看，业主自治意识参差不齐，业委会成立难、履职难、监督难问题突出，物业纠纷调处渠道不够畅通；从治理端看，社区、物业、专业经营单位等多方权责模糊不清，协同治理机制尚未完全形成，“看得见的管不了、管得了的看不见”的困境长期存在。
《实施意见》的出台，并非现有政策的简单叠加，而是针对行业痛点开出的“精准药方”。其核心价值在于打破“物业管物、社区管人”的割裂格局，推动物业管理从“行业管理”向“社区治理”的深度融合，构建全链条规范、多维度保障的政策体系，标志着枣庄市物业管理工作从“粗放管理”向“精细治理”的全面转型，为行业高质量发展注入强劲动力。
二、政策核心亮点的创新突破：三大维度发力，重塑行业生态
《实施意见》在制度设计上兼具系统性、前瞻性和实操性，其创新突破集中体现在治理架构、市场机制、发展路径三大维度，既解决当下问题，更着眼长远发展。
（一）治理架构创新：构建党建引领下四级联动多元共治生态圈
《实施意见》将“党建引领”贯穿物业管理全过程，构建起“市—区（市）—镇（街）—社区”四级管理体制，彻底打破“多头管理、无人负责”的治理困境。一方面，明确市、区（市）完善物业服务行业党组织工作运行机制，推动物业服务企业、环境、物业管理委员会、业主委员会党建工作全覆盖，将党建要求写入协会和企业章程，让党建工作从“软指标”变为“硬约束”；另一方面，建立“镇街物业管理联席会议、社区矛盾纠纷调解会议、企业业主恳谈会”三级协商机制，形成“党组织牵头、政府引导、企业履职、业主参与”的多元共治格局。
尤为关键的是，《实施意见》压实镇街“主管”和社区“主抓”的职责：镇街全面负责业主大会的组织、业主委员会选举备案、矛盾调处、信用评价等核心工作，与“网格吹哨、分级响应、部门报到”机制形成呼应；社区全面推行环境物业管理委员会制度，为不具备成立业委会条件的小区提供“兜底方案”，代行业主委员会职责，确保老旧小区等特殊区域物业管理服务“不缺位”。
（二）市场机制创新：打造信用为核心的全链条闭环监管体系
《实施意见》跳出“重处罚、轻引导”的传统监管模式，构建以信用为核心的新型市场监管机制，实现“全链条覆盖、全主体参与、全流程闭环”。
在前端准入环节，严格前期招投标和合同备案制度，严查建设单位违规选聘物业企业行为，从源头杜绝“暗箱操作”，保障项目服务起点质量；强化物业承接查验监管，未达标不得办理交付手续，避免物业企业为建设单位“先天缺陷”买单。
在中端监管环节，聚焦民生焦点强化规范管理：明确物业服务企业明码标价义务，发展改革部门会同住建部门动态调整普通住宅前期物业服务收费标准，回应业主“收费透明”诉求；要求公共收益单独列账、按季度公示且公示期不少于一个月，破解“收益归属不清、使用不透明”痛点；优化住宅小区专项维修资金收缴和应急使用程序，屋面漏雨、电梯故障等紧急情况可以简化流程快速动用资金，减轻企业协调压力。同时，明确供水、供电等专业经营单位的管线设施维修养护责任，禁止强制物业企业代收费用，破解“专业单位甩锅、物业背锅、业主遭殃”的行业乱象。
在后端奖惩环节，建立物业服务企业信用动态评价机制，整合行业部门、镇街、社区及业主评价信息，信用等级直接与前期物业招标、企业选聘、表彰评优挂钩。这一机制将推动实现“守信者一路绿灯，失信者寸步难行”，倒逼行业从“价格竞争”转向“品质竞争”。
（三）发展路径创新：探索品质为导向的高质量发展新模式
《实施意见》不仅是“规范文件”，更是“发展指南”，为行业转型升级指明了清晰路径。一是推动规模化发展，鼓励企业通过加盟、兼并、重组整合资源，培育本土龙头企业，助力中小物业企业摆脱“小弱散”困境；二是推动智慧化转型，支持企业运用物联网、大数据等技术，发展“物业+养老”“物业+家政”等融合服务，与“智慧物业”“一刻钟便民生活圈”形成建设政策合力，推动物业服务进家庭与业态升级，拓展盈利空间。三是推动民生化兜底，通过财政补贴、盘活资产、业主付费等多元筹资方式，推动老旧小区物业服务全覆盖，既完成民生工程，也为行业开辟新的市场空间。
三、政策落地的实践路径：四方协同发力，共筑美好家园
《实施意见》的生命力在于落地见效，需要政府、企业、业主、协会四方协同发力，凝聚治理合力。
（一）政府层面：做好“掌舵人”，强化统筹协调
各级政府及相关部门需要细化配套措施，明确部门职责清单，确保“网格吹哨、部门报到”机制落地；加大老旧小区改造投入，为物业服务全覆盖提供硬件支撑；强化政策宣传解读，营造良好的执行环境。各职能部门要各司其职：住建部门加快细化信用评价指标和维修资金应急流程，市场监管部门强化收费和公共收益监管，城市管理部门及时查处毁绿占绿、违法建设等行为。
（二）企业层面：做好“实践者”，扛起主体责任
物业服务企业要主动对标政策要求，将党建工作融入服务全过程，打造“红色驿站”等服务载体；严格落实明码标价、信息公示等制度，建立退出移交标准化流程；积极推动智慧化转型，拓展“物业+”服务场景，提升物业服务标准化水平。作为山东嘉庆阳光物业，我们将率先垂范，把政策要求转化为具体服务举措，打造标杆项目。
（三）业主层面：做好“参与者”，履行自治义务
业主应当增强自治意识，主动参与业主大会、业主委员会选举等活动，理性表达诉求；树立“花钱买服务”的消费理念，按时缴纳物业费；积极配合物业企业工作，共同营造“人人参与、人人尽责”的社区治理氛围。
（四）协会层面：做好“桥梁纽带”，发挥平台作用
枣庄市物业管理协会牵头组织政策宣讲培训，重点解读承接查验、信用评价等实操要求；制定服务规范、纠纷调解指引等自律文件；搭建交流平台，推广红色标杆项目经验，促进企业资源共享与合作，推动行业整体服务水平提升。
四、结语
《实施意见》的出台，为枣庄市物业管理行业高质量发展按下“加速键”。作为行业从业者和政协委员，我将积极发挥桥梁纽带作用，推动政策落地生根。相信在各方共同努力下，我市物业管理工作必将迈上新台阶，让“满意物业·温馨家园”覆盖每一个小区，让物业管理真正成为城市治理现代化的重要支撑力量，为建设宜居、韧性、智慧城市贡献行业力量！