2024年6月19日，枣庄市人民政府印发《关于公布枣庄市五区城镇土地级别调整与基准地价更新成果的通知》（枣政土字〔2024〕79号），为做好贯彻落实工作，现就相关内容解读如下。

一、更新背景

基准地价是指在国土空间总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业、公共管理与公共服务等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

我市现行城镇基准地价体系于2020年4月9日公布实施，基准日为2019年1月1日，已到更新周期，需及时更新。

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《山东省自然资源厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》（鲁自然资字〔2022〕75号）要求，我市开展了新一轮城镇土地级别调整与基准地价更新工作，基准日为2023年1月1日。

二、更新依据

1.《中华人民共和国土地管理法》；

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3.山东省自然资源厅《关于做好 2022 年度自然资源评价评估工作的通知》（鲁自然资字〔2022〕75 号）；

4.《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；

5.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；

6.《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2017）；

7.《自然资源分等定级通则》（TD/T1060-2021）；

8.《自然资源价格评估通则》（TD/T1061-2021）；

9.《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）；

10.《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（试行）。

三、更新过程

按照省自然资源厅工作安排和部署，市自然资源和规划局迅速启动新一轮基准地价更新工作。

2023年6月-9月，通过收集、整理近四年枣庄市社会经济发展数据、土地出让案例、房地产市场租售案例、土地取得及开发成本等，建立数据库，结合国土空间规划及重点发展片区情况，对评价范围、土地级别进行调整，基准地价重新测算。

2023年9月-11月，市自然资源和规划局、各区自然资源局召开多轮次专题研讨会，就更新初步成果进行论证；2023年12月-2024年1月，枣庄市五区分别召开基准地价更新成果听证会，广泛听取社会公众的意见；2024年4月，更新成果顺利通过了省自然资源厅专家组验收；更新成果经市政府研究通过，于2024年6月19日正式公布实施。

四、主要内容

本着针对性、前瞻性、适用性原则，采取全面更新或局部更新、分类定级或综合定级的方式划分土地级别。在相关资料收集整理及地价样点测算的基础上，计算各用途级别（区片）基准地价，并对计算结果进行验证、调整及意见征询等，综合确定地价水平，形成更新成果。主要内容如下：

（一）范围更新。本次评价范围调整以“三区三线”划定成果为依据，在保证集中连片的前提下，按照明显的线状地物、行政界线对评价范围进行调整。其中，主城区（薛城区、高新区）评价范围总面积194.25平方公里，山亭区评价范围总面积52.91平方公里，市中区评价范围总面积95.07平方公里，峄城区评价范围总面积48.05平方公里，台儿庄区评价范围总面积46.27平方公里，调整后的范围可满足未来三年土地管理的需求。

（二）用途更新。土地用途包含商服用地、住宅用地、工业用地和公共管理与公共服务用地。其中，公共管理与公共服务用地仍划分两个大类，公服用地Ⅰ包括机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地；公服用地Ⅱ包括公用设施用地、公园与绿地用地。

（三）级别更新。

主城区（薛城区、高新区）商服、住宅用地均划分5个级别，10个区片；工业用地划分6个级别，12个区片；公共管理与公共服务用地划分4个级别，10个区片。各类用途与上一轮相比级别数量保持不变，区片数量均减少1个。

山亭区各类用途均划分3个级别，峄城区、台儿庄区均划分4个级别，与上一轮相比级别数量保持不变。

市中区商服用地划分4个级别，5个区片，与上一轮相比细分了区片；住宅用地划分4个级别，6个区片，与上一轮相比级别、区片数量保持不变；工业、公共管理与公共服务用地均划分5个级别，与上一轮相比级别数量保持不变。

（四）地价更新。主要采用“利用市场交易资料更新基准地价”的方法，以我市近四年来成交的土地出让及转让交易案例、房地产市场交易数据和土地取得及开发成本等为基础数据，初步测算级别（区片）地价水平，综合考虑社会经济发展趋势、城市发展方向及地价管理需要等对地价进行论证、调整，综合确定地价水平，形成本次基准地价更新成果。

五、基准地价应用

城镇基准地价更新成果可直接服务于地价评估工作，是土地估价的主要方法之一；城镇基准地价成果作为法定公示地价成果之一，具备政策指导性、价格权威性和数据时效性，它作为区域的平均价格，可以宏观的代表一定范围内的土地价值，因此完全可以作为土地价格基准，为各项政策制定提供价格参考；城镇基准地价更新成果可为自然资源资产清查中国有建设用地经济价值估算提供依据和参考；同时可以对多规合一后国土空间规划的编制提供重要参考。