一、制定背景
2019年，自然资源部办公厅下发了《关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）文件，要求对农业开发区内的自然资源，以农业生产能力为主导，开展分等定级和价格评估。鉴于此，山东省自然资源厅印发了《山东省自然资源厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（鲁自然资字[2020]66号）工作部署文件，要求各地尽快制定公示地价相关成果，充分发挥价格杠杆在土地资源配置和节约集约利用中的引导作用，加快建立全国政府公示自然资源价格体系，完善自然资源分等定级价格评估与监测，促进自然资源保护与合理开发利用。结合实际工作需要及国家、省相关工作部署，枣庄市自然资源和规划局积极组织开展了集体建设用地和农用地基准地价及标定地价体系制定工作。
二、制定依据
1、《中华人民共和国民法典》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（中发〔2020〕9号）；
4、《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）；
5、《山东省自然资源厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（鲁自然资字〔2020〕66号）；
6、《自然资源分等定级通则》（TD/T1060-2021）；
7、《自然资源价格评估通则》（TD/T1061-2021）；
8、《农用地定级规程》（GB/T28405-2012）；
9、《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）；
10、《农村集体土地价格评估技术指引》（中估协发〔2020〕16号）。
三、制定过程
根据《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）、《山东省自然资源厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（鲁自然资字〔2020〕66号）等文件要求，我局于2020年08月启动了枣庄市集体建设用地基准地价、农用地基准地价及标定地价制订工作，在历经了社会听证在内的各项规定程序后形成初步成果方案。工作成果于2021年11月25日顺利通过了省厅专家组验收，2023年2月1日得到了枣庄市人民政府的公布实施批复，现向社会公布后正式实施。
四、主要内容及成果
（一）集体建设用地基准地价
1、评价对象
集体建设用地，土地用途包括商服用地、宅基地（居住用途，应用方向仅限于村集体内部流转和宅基地退出使用权补偿）、工业用地和公共管理与公共服务用地。
2、土地级别划分
集体建设用地商服用地、宅基地、工业用地、公共管理与公共服务用地各划分3个级别。
3、基准地价内涵
（1）土地权利类型：集体建设用地使用权；
（2）基准日：2020年1月1日；
（3）土地用途：商服用地、宅基地、工业用地、公共管理与公共服务用地；
（4）土地开发程度“五通一平”（通路、通电、通讯、供水、排水及场地平整）
（5）容积率：商服1.2、宅基地0.7、工业用地和公共管理与公共服务用地1.0；
（6）土地使用权期限：商服用地40年、宅基地为长期、工业用地50年、公共管理与公共服务用地50年。
4、成果应用相关说明
（1）在农村土地制度改革及土地资产价值核算中的应用。枣庄市集体建设用地基准地价可以直接服务于农村集体经营性建设用地入市、深化农村宅基地“三权分置”改革实践中涉及的集体经营性建设用地出让、转让、抵押方面的地价评估及管理需求。集体建设用地基准地价还可以为枣庄市集体建设用地资产核算确定价值标准提供重要的参考。
（2）在促进集体建设用地市场培育与管理中的应用。建立合理的土地价格体系和租价体系，及时掌握反映市场状况的土地价格情况，科学评价土地资产的市场价值是土地市场管理的重要手段。本次建立的集体建设用地基准地价成果不仅有利于集体建设用地地价的明朗化、公开化，为土地出让、转让、租赁、抵押等提供成交依据，减少人为因素和盲目性，也为政府强化土地参与宏观调控、落实相关产业用地政策、规范集体建设用地有序流转等提供信息依据。
（3）在承租评估管理中的应用。承租土地使用权价格评估的关键是合理确定市场租金和租赁权还原率，市场租金可以采用市场比较法直接确定，也可以采用基准地价系数修正法等首先评估出待估宗地的出让土地市场价格，在此基础上，通过反算年租金的方法评估得到。
（4）在国土空间规划及建设用地整治复垦中的应用。以集体建设用地基准地价为参考，立足地价分异的角度，科学分析城乡建设、国土空间规划对农村土地利用效益的综合影响，更好地发挥地价杠杆引导农村土地资源的有序开发、合理保护、集约利用和优化配置，推动乡村空间重构重组，促进城乡区域统筹协调发展，助推乡村全面振兴，实施产业兴旺、生态宜居。
（5）农村宅基地是一种权利受到特殊限定的用益物权，突出表现在其权利原始取得的无偿性、农民集体组织成员的特殊身份性、不得向集体经济组织之外流转以及抵押、担保等权能受到禁止等方面的限定性。枣庄市农村宅基地基准地价基于“合法合规” 原则于农村宅基地的收益评估，成果主要应用于产业资本参与乡村振兴中涉及的评估以及全域土地综合整治中的自愿有偿退出、宅基地改革试点中的抵押评估，不适用于政府主导的强制性有偿退出（征收）、农村宅基地初始分配环节的有偿使用（有偿选位）等方面。
（二）集体农用地基准地价
1、评价对象
集体农用地，主要用途包括耕地、园地、林地、坑塘水面。
2、土地级别划分
集体农用地级别划分，在耕地质量等别划分成果的基础上，依据《农用地定级规程》增加考虑社会经济因素、区位因素等，采用定性与定量相结合的方式，每个用途划分三个级别。
4、基准地价水平
依据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）、《农村集体土地价格评估技术指引》，农用地基准地价内涵界定包括土地权利、土地权利年期、用地类型、耕作制度、农田基本设施状况、基准日等方面，详见下表：
集体农用地基准地价内涵表
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集体农用地类型 |
耕地、园地、林地、坑塘水面 | |
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土地权利类型 |
承包经营权、经营权价格 | |
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土地使用年期 |
耕地、园地、坑塘水面为30年，林地为70年 | |
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基本设施状况 |
耕地 |
按照耕地在标准耕作制度下，设定宗地外道路通达且宗地内平整、大小适中、形状规则、有基本的排水设施且田间道路密度适中。 |
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园地 |
按照果园的种植条件，设定宗地外道路通达且有水源保障、宗地内有基本的排水与灌溉设施。 | |
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林地 |
按照种植经济林的种植条件，设定宗地外道路通达。 | |
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坑塘水面 |
按照四大家鱼的养殖条件，设定宗地外道路通达且有水源保障、宗地内实现通电、有基本的排水与引水设施、大小适中、形状规则。 | |
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估价基准日 |
2020年1月1日 | |
3、成果应用相关说明
（1）在农用地流转市场建设管理方面的应用。本次建立的农用地基准地价成果有利于促进农用地地价形成的明朗化、公开化，为农地承(转)包、转让、租赁、作价入股、联营、抵押等提供价格确定的依据，减少人为因素和盲目性，也为各级政府规范管理农用地市场秩序提供重要信息依据。
（2）在农用地资产核算方面的应用。农用地资源资产价值量核算是自然资源资产核算的重要组成部分，前提是进行科学的价值评估。本次建立的农用地基准地价可以为农用地资产核算确定价值标准提供重要的参考。
（三）城镇标定地价
标定地价是政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。
1、公示范围的划定
枣庄市城镇标定地价包括薛城区（含新城区、枣庄高新区）、市中区、台儿庄区、峄城区和山亭区。
枣庄市公示范围总面积为150.97平方公里，其中商服和住宅用地公示范围为117.88平方公里。公示范围具体如下表所示：
标定地价公示范围情况表
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用途 |
名称 |
公示范围 |
面积（平方公里） |
|
商服用地 |
薛城区 |
东至复元三路、西至枣曹线、天山路，南至郯薛公路、珠江路，北至神工路 |
50.53 |
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市中区 |
东至东环路，西至谷山路，南至清泉中路，北至中兴大道 |
35.97 | |
|
峄城区 |
东至东外环路，西至G206，南至福兴路，北至榴园立交 |
9.06 | |
|
台儿庄区 |
东至顺河安顺家园东侧，西至广进路，南至运河北岸，北至台北路 |
12.39 | |
|
山亭区 |
东至东环路，西至西环路，南至抱犊崮路，北至北京路 |
9.93 | |
|
住宅用地 |
薛城区 |
东至复元三路、西至枣曹线、天山路，南至郯薛公路、珠江路，北至神工路 |
50.53 |
|
市中区 |
东至东环路，西至谷山路，南至清泉中路，北至中兴大道 |
35.97 | |
|
峄城区 |
东至东外环路，西至G206，南至福兴路，北至榴园立交 |
9.06 | |
|
台儿庄区 |
东至顺河安顺家园东侧，西至广进路，南至运河北岸，北至台北路 |
12.39 | |
|
山亭区 |
东至东环路，西至西环路，南至抱犊崮路，北至北京路 |
9.93 | |
|
工业用地 |
薛城区 |
枣庄产业园区：东至店韩路，西至复元三路，南至厦门路，北至枣曹路。 |
14.92 |
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市中区 |
东至西昌南路，西至省道S322，南至汇泉路，北至光明大道 |
6.25 | |
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峄城区 |
东至解放南路，西至科达西路，南至岚曹高速，北至福兴中路 |
5.34 | |
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台儿庄区 |
东至运河大道、广源路，西至复元三路，南至厦门路，北至枣曹路 |
2.64 | |
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山亭区 |
山亭东区：东至玄武路，西至世纪大道，南至北京路、汉诺路，北至青屏路。 |
3.94 |
2、标定区域的划分
本次标定地价标定区域划分以公示范围内最新划定基准地价土地级别（区片）为基础，参考市场交易样点地价水平、土地利用类型和利用状况等进一步细化标定区域。枣庄市共划分67个标定区域，其中，商服用地27个，住宅用地32个，工业用地8个。
3、标准宗地的设立
根据《标定地价规程》，标准宗地是在标定区域内，土地利用条件、土地利用状况等特征具有代表性，地价水平能够起到示范和比较标准的宗地，并且每个标定区域内，有且仅有一宗标准宗地。
4.实施期限与成果应用
根据《标定地价规程》，标定地价评估及公示工作以年度为周期开展，估价期日为当年的1月1日。本次枣庄市标定地价体系建设，基于土地市场发育及监管应用的现实需求，主要针对于一级市场出让地价的信息指示，体现政府土地宏观调控政策意图与目标导向。
五、政策解读机关及政策咨询电话
政策解读机关：市自然资源和规划局
政策咨询电话：0632-3319030